Имотен пазар 2020-2021 г.

ИМОТИ

Противно на очакванията, секторът Имоти не е засегнат съществено от кризата, започнала март 2020 г. Също така и кредитирането съвсем за кратко отчете слабо колебание, както от страна на банките, така и в потребителското търсене. Интересен е фактът, че в анализа на кредитирането, финансистите посочват рекордно повишение на изтеглените кредити – както ипотечни така и потребителски. Въпреки пандемията, изтеглената сума е нараснала значително, достигайки 25 милиарда лева. За сравнение с периода преди началото на световната финансова криза кредитирането е било в размер на 19 милиарда лева, като запазва тази стойност и до 2017 година. Последните две отчетни години се отчита ръст на обема на отпуснатите кредити, като само за една година той е 1.6 млрд. лв. (6.7%).

Обем на отпуснатите кредити

Споглед назад във времето от началото на световната финансова криза, 2008 – 2009 г. забелязваме най-силните години в кредитирането, което е било на нива от 19 милиарда лева, почти без изменение до 2017 година. От 2018-2019 година до сега 2020 г., този показател се е променил и е на ниво от 25 милиарда лева изтеглени кредити. Корона вирусната пандемия не е оказала значително влияние върху кредитния пазар.

Ръст се отчита както в потребителските (5%), така и в ипотечните кредити (11%), а също и в депозитите (7%), като техния размер е съответно 11.9 млрд. лв., 11.8 млрд. лв. и 59.3 млрд. Лв.

Обем на депозити и отпуснати кредити по вид

Отражението на корона коронавирусната пандемия е много слабо, поради ниските лихвени нива и незасегнатите сектори от икономиката. В сравнение с минали години, ръстът на потребителски кредити е по-малък, а на ипотечните се запазва около 11%. Прогнозата е да бъдат достигнати 12% до края на 2020 г. (очакват се данните от БНБ към 31 декември 2020 г.).

Очакваният ръст на депозити е той да достигне до 8% (от сегашния ръст 7%) до края на декември 2020 г.

Лихвени % и Среден размер на ипотечните кредити

Среден размер на ипотечните кредити

Имотен Пазар

Имотния пазар в същото време е динамичен и много интересен. Цените на имотите не отчитат спад, а напротив – в някои от големите градове се наблюдава ръст.

Дали има бум в търсенето на къщи заради пандемията, отговорът не е еднозначен и решението да се инвестира в жилища в период на криза е обосновано. Данните са категорични, за броя и обема на изтеглените кредити през 2019 г. и 2020 г.

Цени на имотите

Отчита се правопропорционален ръст на цената на имотите, и техния среден размер. Водени от търсенето, строителните компании предлагат по-големи квадратури, което обуславя и тяхната по-висока цена. Търсенето на по-голямо пространство донякъде е и продиктувано (обусловено) от внезапната изолация, която беше въведена на 13 март 2020 г.

Финансиране

Относно начина на финансиране, се наблюдава засилен стремеж към по-голям размер на собствените средства, с които кредитополучателят е готов да участва. Това също е и продиктувано и от изискванията от страна на банките, и техните условия, при които предоставят финансиране. То обикновено е около 80% в зависимост от цената, локацията обекта на ипотека.

Лихви

Лихви по ипотечните кредити

При сравнение на лихвените проценти от 2019 и 2020 година, за предоставяне на ипотечни кредити се забелязва лек спад през 2020 година. Докато през 2019 те са в интервала 2.6% – 3.3% те спадат до 2-5% – 3.1% през 2020 г.

Един от основните двигатели на кредитирането е наличието на исторически ниски нива на лихвените проценти.

Кризата е дала отражение върху броя на изтеглените по-малки кредити, в размер под 50 000 лева.

Хората загубили работата си са били в сектори с доходи по-ниски от средните за страната. Значително е намалял броят на изтеглените кредити под 50 000 лева, но се отчита увеличение на броя на изтеглените кредити над 50 000 лева. Хората с по-добри доходи в сектори като фармация и ИТ, те са основните играчи останали на пазара, поради което са и направили ръстове.

НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Как се движат цените и как избираме ?

Един от най-скъпите и предпочитани квартали в столицата е Яворов. В София цените остават сравнително високи. Яворов ново строителство завършено до ключ се предлага на цена от 2 000 евро за квадратен метър. Засилено е търсенето на повече пространство и за собствено ползване и за семейно ползване на имота.

Според брокери в голяма агенция за недвижими имоти, очакваният срив на пазара на имоти не се е случил. Отчита се дори плавно покачване на цените, но това не е с ръстовете, които от последните 3-4 години, а с умерен ръст. Основното търсете на купувачите е към 3-стайни жилища, а също така и къщи. Много хора започват да търсят имоти в покрайнините на София, като стигат и до 50 км, при което имат готовност да пътуват ежедневно. Интересът на клиентите е също и към жилище, което е извън градската среда.

Приоритет в избора на имот за клиентите е районът, който да бъде комуникативен, с близост до училища и детски градини. Докато преди години, решенията за покупка на имот бяха бързи и лесни, от страна на купувачите, съм момента това е силно пременено, и до сключване на сделка те пристъпват трудно, обмисляйки всеки детайл внимателно.

Прогноза

Според експертите в имотния пазар, Новата година 2021 се очаква да бъде динамична.

При прегледа на пазара от края на 2020 и началото на 2021 година, те отбелязват изключително активно търсене, докато в началото на кризата те забелязват отдръпване на клиентите и много бърза промяна в тяхното потребление и нужди.

Цени

Цените на имотите остават с не силно изразена промяна, но отчитат ръст, като София и Бургас са с ръст от 6%, а при останалите градове промяна не се отчита в цените.

Цени на имотите

Скокът и раздвижването на цените се дължат основно на търсенето на готови жилища, които са безспорно с по-висока цена. Купувачите имат готовност ва вложат повече средства, срещу по-малко време, да имат информация кога ще мога да обитават имота, както и то да е завършено и в по-добро състояние. Търсят се готови жилища, на по-висока цена.

Топ 5 на най-скъпите квартали в София:

Предпочитанията на клиентите са също и в запазването на района, в който живеят, при необходимост от по-голямо жилище, за което да готови да доплатят необходимата сума. Посочените топ 5 квартали са взаимно заменяеми, клиентите са склонни да изберат един от тях. Прави впечатление, че интересът към имоти с цена над 2 000 евро на кв.м. е по-често срещан.

Най-скъпи градове в страната

Ръстът на цените в Бургас се изравнява с ръста на цените в София и това се дължи на по-големият дял на новото строителство и повечето нови имоти които се продават и търсят.

Мотиви за покупка

Основен мотив остава по-голямото пространство, като 80% от покупките са предназначени за живеене а 20% за инвестиция. Предпочитанията са вече към партерни етажи и последни с големи тераси, както и затворени комплекси. Има и ръст в търсенето и на имоти извън София. Не оправдани обаче очаквания за имотите извън града отказват купувачите от сделка. Причината за това, е невъзможността да бъдат покрити условията, които предлага града за живеене.

Кредитът за покупка на жилище се използва като начин на финансиране от 60% от купувачите в София, докато в големите градове този дял е 40%.

Динамика

Динамиката в имотния пазар се определя основно от търсенето, предлагането и ипотечното кредитиране.

Прогноза за цените

На този етап няма причина имотите да понижават своята цена. Това предимно се отнася за предпочитаните квартали и новото строителство. 2021 година се очаква отново да бъде динамична за пазара на недвижими имоти, с повишение на цените в районите, където търсенето е по-голямо. Обратното също е валидно, локации с лоша инфраструктура, имоти с лошо качество на строителството няма да задължат сегашните нива на цените, и те ще се понижат. Най-важните критерии при избор на имот остават в момента локация, строителство, начин на живот и тип строителство.